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戴永革:攻坚防空洞神话

发布时间:2016-09-08 17:10 | 来源:腾讯财经
嘉宾简介
  戴永革,生于1968年,人和商业集团执行董事兼行政总裁,2008年9月,该集团在香港上市。戴永革的企业从地下商业区的开发和经营管理,以“地下服装商业地产”闻名,主要为大型人防商场及服装批发集散地,项目均在注入哈尔滨、广州、郑州等各大省会城市。在2008年《福布斯》中国富豪排行榜上戴永革是雄踞前250名的人物。同时,他也是中超球队贵州人和俱乐部的幕后大老板。
相关资料报道
人和商业大换血 戴永革父子攻坚防空洞神话落幕
  一手创立人和地下商业帝国和“防空洞模式”的戴永革,终于将人和商业控股有限公司(以下简称人和商业,01387.HK)的生死大权牢牢攥在自己手中,并将自己年仅23岁的儿子戴彬推上执行董事的位子。
  6月30日,人和商业宣布,戴永革的姐姐秀丽·好肯将其间接持有的人和商业48.49%股权,作为馈赠无偿转让给戴永革。转让完成后,戴永革累计持有人和商业股权达49.35%,成为人和商业的控股股东。
  与此同时,戴永革对人和商业的董事会和高管团队进行了“大换血”。当日,王鲁丁和金涛双双辞去人和商业执行董事职务,王鲁丁同时辞去人和商业副总裁职务,其所负责的人和商业营销和推广工作由副总裁张桂茹接任。另两位担任人和商业执行董事长达7年的张大滨和王春蓉,也由执行董事调任为非执行董事,并双双终止副总裁职务。
  在将人和商业7名执行董事中的4名削去之后,戴永革将自己23岁的儿子戴彬推上了执行董事的位子,2012年从澳洲新南威尔士大学财务专业毕业的戴彬,将获得每年120万港币的董事薪酬,以及分红。至此,人和商业4名执行董事中,戴永革父子已经占据一半
  席位,戴永革对人和商业的控制权极大加强。在一系列人事变动的背后,是人和商业的亏损困局和经营难题。其去年年报显示,2013年,人和商业亏损高达17亿元,且未来三年将要偿还的债务高达80亿元人民币。
  在2008年全球金融危机席卷之际,人和商业却在香港成功募资33.9亿港币,戴永革家族所持股份市值高达百亿港元,并因此登上2008年福布斯和胡润中国富豪榜。7月10日,人和商业的股价已经跌到0.37元/股,戴永革所创立的“防空洞”造富神话正在落幕,如何扭转亏损局面,将成为摆在戴永革和他年轻儿子面前的一道难题。
经营困局
  7月9日中午,在哈尔滨商业中心东大直街人和地下商城负二层卖童装和玩具的张红(化名),正在进行着最后的“清仓大甩卖”。
  “我的‘窗子’8月份就要到期,生意不好,不干了。”张红说。张红所说的“窗子”,就是一共只有8平方米的两面墙,挂满了儿童玩具和服装。“一年租金要10万。”张红强调,“隔间更贵!商铺经营权卖给个人了,租金炒得很贵。”
  虽然正值午休时间,整个地下二层卖儿童玩具的也只有五六家,但是张红的商铺前依然无人问津。“生意好的时候,一天能卖个三四千,不好的时候一千也卖不到。我们这里是二期,生意算是最好的,要是四期、五期就更差了,根本没人。”
  张红所在的东大直街人和地下商城,是人和商业在哈尔滨商业中心南岗区的“地一大道”二期,总建筑面积约为2.7万平方米,2001年开业,与1992年开业的一期相连,地下一层主营女装批发销售,地下二层主营童装批发及零售。
  2008年便开业的哈尔滨“地一大道”六期项目,确实像张红所说的“生意更差”。7月10日中午,空空荡荡的地下二层商铺通道,居然有小朋友在滑着旱冰,无人问津的几个店主,正在用手机和i-pad联网打着游戏,还有的店铺根本看不到店主,走进去才发现原来是躺在椅子上休息……
  开业6年后的哈尔滨地一大道六期项目,仍有不少店铺仍在装修,还有“到期狂甩”的字样悬挂在商铺前。作为人和商业的大本营和发家地,哈尔滨人和地下商城正在逐渐被其所依赖的部分商户们所“抛弃”。人和商业在全国其他城市的“防空洞模式”也正在陷入困境,去年人和商业在各地开发的“地一大道”项目纠纷集中爆发。
  据报道,由于生意惨淡、商场硬件条件差,去年人和商业在成都的“地一大道”项目出现纠纷,共计256家商户向其提出退还租金要求,涉及金额或达7亿元。此外,无锡招商城的停业风波也闹得沸沸扬扬,武汉、大连、邯郸、莆田、赣州等地的项目今年以来也相继爆发经营不善或与承租商户发生冲突的问题。
  与此同时,从2012年开始,人和商业多个项目进展缓慢。早在2011年,人和商业就拿下了天津西站地区大型地下商业项目,预计投资10亿元人民币,打造10万平方米的地下空间,当时规划于2013年建成,如今仍未开工。
  除此之外,重庆巴南项目一期、重庆大渡口项目一期、辽宁锦州项目一期的预计完工时间已由原计划的2012年延迟至2014年,广东东莞虎门项目一期已由2012年调整为至2014年,广东东莞虎门项目二期则更改为2014年-2015年。
  人和商业2013年报显示,去年其实现营业收入5.47亿元,创下了公司上市五年来的历史新低,并亏损达17亿元人民币,未来三年内要偿还9亿美元的优先票据和24亿元的银行贷款,还款总额将高达80亿元人民币。此外,人和商业还有约5亿元的贷款担保。
昔日辉煌
  1980年以来,根据相关规例,中国政府鼓励私人及外资参与发展地下防空工程。政府有权在战时接管人防工程,且无须支付任何代价,但在和平时期,投资者可使用及管理人防工程,并取得由此产生的利益,包括出租、转让该设施内的商铺经营权。
  戴永革和他的姐姐秀丽·好肯便瞄上了“城市核心商圈交通要道下的人防工程”,并开创人和商业的“防空洞”模式。
  秀丽·好肯原名戴秀丽,出生于哈尔滨,嫁给英国人后才改姓好肯(Hawken)。她1986年毕业于黑龙江大学,获中国文学学士。毕业后先后在《哈尔滨日报》及《珠海特区报》任职,1991年到英国留学后转行从事金融业,并在当地定居。
  1991年11月,首个商业用途的哈尔滨地下人防工程动工,建筑面积约15920平方米,这便是位于哈尔滨市南岗区商圈东大直街地下的“地一大道”一期,主要经营女装、时装服饰的批发和零售业务。
  1992年1月,人和商业前身—哈尔滨人和公司由香港和斯有限公司(下称“香港和斯”)及哈尔滨南防公司投资成立,负责开发经营该项目。
  随后,人和商业开始在各地复制这一模式。截至2008年上市之际,哈尔滨地一大道已经开业三期项目,广州项目一期也已经开业。广州“地一大道”总投资4.39亿元,约为哈尔滨三期项目总和的2倍。
  戴永革在2008年年报中称,截至2008年底,人和商业已获得广州二期、天津、哈尔滨四、五、六期、南昌、武汉、深圳、郑州二期和洛阳共10个项目的国家相关批文,其总建筑面积超过130万平方米。
  “国家鼓励和支持地下人防工程进行商业开发利用,企业对人防工程进行商业开发利用,先要和当地政府签署合作协议,然后向人防部门报备。”原国家人防办副主任、人和商业独立非执行董事以及薪酬委员会和提名委员会主席王胜利向记者介绍,“人防工程与企业主要有两种合作方式,一种是对现有的人防工程进行改造利用,另一种是承包建设人防工程,再进行商业开发利用,开发利用期限一般是40-50年。”
  “良好的沟通协调能力使本集团能高效地与政府各部门和电力、自来水、燃气、电信及电缆公司等公共服务部门通力合作。迄今为止,所有工程均在一个月内便完成地面工程并恢复地面交通,从动工到投入运营也不超过一年,从而最大限度地减少了地下工程对城市交通及居民日常生活的影响。”人和商业2008年年报中如此解释其能获得大量地下人防工程的原因,“本集团丰富的开发经验和成功的往绩记录,使我们在项目审批中获得地方政府的高度信任和支持,具有绝对的优势。”
  地下人防工程属于公益性质,未被划为房地产开发,不仅能够避开房地产业诸多法律法规及税收等政策的限制,也无须缴纳土地出让金及土地增值税,还能豁免物业税。此外,人和商业哈尔滨三期、广州一期项目在2008年均享有“两免三减半”的税务优惠,所得税税率只有12.5%。
  “我们所有的地下商城均享有政府相关的政策措施优惠,具有周边商业物业无可比拟的成本优势。”人和商业称,“成本主要以建筑成本为主”。人和商业开发地下商城的建设成本约每平方米8337元。
  人和商业通过转让20%-30%商铺(按建筑面积算)的经营权,一次性全面回收建筑开发成本,“成本一年内回笼”。“至少是一次性转让20年,甚至更长。”中国商业地产联盟副理事长、秘书长王永平(微博)向记者介绍。
  但是人和商业并不享有地下人防工程的土地使用权和产权,所以不能通过抵押获得银行开发贷款,承让经营权的商户也无法通过抵押土地使用权和房屋产权获得银行商业贷款。为此,人和商业用公司的银行存款为购买转让经营权商户的银行贷款提供担保。
  “广州人和、哈尔滨第一期、第二期及第三期项目存入特定款项作为偿还该等贷款的抵押。该等存款于相关经营权买方偿还相关贷款时予以解除。该等受限制银行存款金额为每笔该等贷款本金的10%-15%。”人和商业2008年年报称,人和商业的受限制存款约1.3亿元。
  通过转让经营权和出租相结合的方式,人和商业2008年便实现30亿元的收入,是2007年的3.7亿元收入的8倍。其中转让经营权的收入大幅上扬14倍至29亿元。2008年,人和商业的平均租金达到每平方米2014元,较2007年的1708元上升了17.9%。
  2009年,人和商业更是突破40亿元的收入大关,实现年度股东应占纯利为人民币40亿元,是2008年19亿元的2倍多,2005年-2009年毛利率均在73%以上,2008年更是高达82.62%。
  “人和商业当时能够获得成功,是因为位于核心商圈地下,直接和地面上的商场抢租户和客流,”王永平称,“地下一层肯定比地上三层的位置好,再加上租金便宜点,商户肯定愿意来。而且主要做批发、零售,卖的东西又比商场便宜,当然吸引了不少人流。”
神话落幕
  2008年,上市之后,戴永革便加快了人和商业全国的扩张步伐。除已经获得广州二期、天津、哈尔滨四、五、六期、南昌、武汉、深圳、郑州二期和洛阳这10个项目的国家相关批文外,人和商业还针对北京、长沙、成都等25个城市的项目进行可行性研究或已经递交开发申请。
  截至2011年底,人和商业在全国已经开业22个人和地下商城,总建筑面积近140万平方米,以及总建筑面积156万平方米在建的15个地下商场,和20个已经获得批文的储备项目,项目储备总建筑面积超过500万平方米。
  但是,人和商业的收入却并没有相应的增长,2011年仅实现约22亿元的收入,仅约为2009年42亿元的一半。这一年,人和商业开始减慢开发速度,“在中国宏观和信贷环境的影响下,2011年是充满挑战的一年。本集团已减缓项目的开工规模,并将主要精力投入到在建商场的完工和开业,以及进一步提升现有商场的运营管理水平。”戴永革称。
  2011年,人和商业的开工面积由年初计划的150万平方米,缩小到110万平方米,2012年更是没有开展新项目的建设。
  随着新开工项目的减少,人和商业的竣工项目相应递减,而支撑其收入的可转让经营权的商铺面积便逐渐减少,其收入呈现出断崖式下跌。
  虽然经营租赁收入由2011年的3.6亿元增长到2012年的4亿元,但是缓慢的租金增长难以弥补人和商业整体收入的下滑。2012年年报显示,人和商业当年仅实现约7亿元收入,仅约为2011年22亿元的1/3,其中转让经营权收入由2011年的人民币19亿元下跌85.7%至2.7亿元,转让面积由7.8万平方米下跌为1.4万平方米,转让价格也由每平方米人民币24291元下跌为19997元。
  2013年,人和商业更是实现17亿元的亏损,其中租金收入仅实现4.5亿元,增长9%,转让经营权收入实现不到1亿元,同比下滑65.7%。
  在收入锐减之际,人和商业所需花费的资金却与日俱增。截至2013年底,人和商业仍有12个项目在建,总建筑面积高达130万平方米,此外还有19个项目获得批文,总储备面积高达480万平方米,目前在建及已获批文的建设项目所需开发资金将高达200亿元以上。
  为了解决资金难题,人和商业曾于2010年-2011年共发行9亿美元海外优先票据(约56.2亿元人民币)。这其中,3亿美元的优先票据(约18.72亿元人民币)将于明年5月偿还,剩下的6亿美元优先票据(约37.44亿元人民币)需要在2016年9-11月偿还。
  然而,截至2013年末,人和商业的现金存款下降至12.8亿元人民币,公司近两年的营业收入甚至不足以支付约17.65亿元人民币的优先票据利息。此外,人和商业还有约24亿元的银行和其他金融机构贷款。由于现金流承压,国际评级机构穆迪将人和商业的债务评级,由Caa1下调至Caa3,成为“垃圾”级别的债券。
  对于人和商业如今的困局,王永平表示,“人和商业转让经营权一卖就是20年起,难以统一经营管理,商场一旦经营不善,商户的生意不好,就不会再有人愿意一次性缴纳几十年的租金去购买所谓的经营权,销售也会陷入困局。‘范跑跑’式的散售模式已经行不通了,投资者和商户并不会像‘猪坚强’一样始终跟着你投资。”
  RET睿意德执行董事张家鹏强调,人和商业扩张过快,大举进军三四线城市,也是如今出现困难的一个原因,“三四线城市的消费能力和购买力不足以支撑其大幅扩张”。
  “人防工程没有土地使用权,在法律上并没有安全保证,而且在三四线城市,消费者对于地下商业的接受程度并没有一线城市那么高,导致投资者对于人和商业在三线城市的商铺购买热情降低。”中国购物中心联盟主任郭增利补充说。
  戴永革采取了一系列的人事调整,试图扭转困局。
  7月10日,人和商业位于哈尔滨的集团办公室工作人员尚不知晓戴彬已经获任执行董事一事,甚至不知道其人,他们也鲜能见到老板戴永革的身影,“老板在香港,不在哈尔滨”。遥控指挥的戴永革父子,能否扭转人和商业的亏损困局,尚待时间检验。